Muchas comunidades de propietarios disponen de plazas de garaje o zonas de aparcamiento que forman parte de los elementos comunes del edificio. Alquilar estas plazas a terceros o incluso a los propios vecinos puede convertirse en una fuente de ingresos estable para la comunidad, ayudando a sufragar gastos de mantenimiento, derramas o mejoras. Sin embargo, este tipo de operación requiere cumplir con una serie de requisitos legales, fiscales y procedimentales que muchas comunidades desconocen.
Naturaleza jurídica del garaje comunitario como elemento común
Antes de proceder al arrendamiento, es fundamental entender qué tipo de elemento estamos tratando. Según el artículo 396 del Código Civil y la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH), los elementos comunes son aquellos que resultan necesarios para el adecuado uso y disfrute de los elementos privativos o que así se establezcan en el título constitutivo.
Las plazas de garaje pueden tener distinta consideración jurídica:
- Elemento privativo: cada plaza tiene su propia cuota de participación y propietario individual.
- Elemento común de uso general: todas las plazas pertenecen a la comunidad y cualquier propietario puede usarlas.
- Elemento común de uso exclusivo: la plaza es de la comunidad pero se asigna el uso a un propietario concreto.
Cuando las plazas son elementos comunes (de uso general o sin asignación específica), la comunidad puede decidir arrendarlas. Esta decisión implica realizar un acto de administración extraordinaria que requiere el correspondiente acuerdo de la junta de propietarios.
Acuerdo de junta necesario para alquilar el garaje
El artículo 17.3 de la LPH establece que los acuerdos sobre el establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general requieren el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Sin embargo, el arrendamiento de elementos comunes se considera un acto de administración que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS de 10 de octubre de 2011), puede aprobarse por mayoría simple de los propietarios presentes en la junta, siempre que no suponga una alteración sustancial del régimen de uso de los elementos comunes.
Contenido mínimo del acuerdo de junta
El acta de la junta donde se apruebe el arrendamiento debe recoger:
- Identificación concreta de las plazas que se van a arrendar.
- Duración prevista del arrendamiento.
- Renta mensual o anual acordada.
- Autorización al presidente o administrador para firmar el contrato en nombre de la comunidad.
- Destino de los ingresos obtenidos.
- Criterios de selección del arrendatario (si procede).
Ejemplo práctico de votación
Imaginemos una comunidad con 20 propietarios. Se convoca junta ordinaria y asisten 15 propietarios (en persona o representados). Para aprobar el arrendamiento de dos plazas de garaje comunitarias a un precio de 80 euros mensuales cada una, bastaría con que votaran a favor 8 propietarios de los 15 presentes. El acuerdo quedaría válidamente adoptado y sería ejecutivo transcurrido el plazo de impugnación de tres meses del artículo 18 LPH.
Representación legal de la comunidad en el contrato
La comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica propia, pero sí tiene capacidad para ser parte en relaciones jurídicas según doctrina consolidada del Tribunal Supremo. Esto significa que puede celebrar contratos de arrendamiento actuando a través de su representante legal.
¿Quién firma el contrato?
El artículo 13.3 de la LPH atribuye al presidente la representación legal de la comunidad en juicio y fuera de él. Por tanto, será el presidente quien firme el contrato de arrendamiento, actuando en nombre y representación de la comunidad.
No obstante, la junta puede delegar expresamente esta facultad en el administrador de fincas colegiado. En este caso, el acuerdo de delegación debe constar en acta y el administrador actuará con poder suficiente.
Datos identificativos del arrendador
En el contrato debe constar:
- Denominación completa: "Comunidad de Propietarios del edificio sito en [dirección completa]".
- CIF de la comunidad (obligatorio para facturar y declarar).
- Nombre del presidente o representante que firma.
- Referencia al acuerdo de junta que autoriza el arrendamiento (fecha y punto del orden del día).
Régimen legal aplicable al arrendamiento de garaje
El arrendamiento de plaza de garaje no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando se alquila de forma independiente a la vivienda. Así lo establece el artículo 2 de la LAU, que excluye expresamente las plazas de garaje y trasteros arrendados de forma autónoma.
Por tanto, el contrato se regulará por:
- La voluntad de las partes expresada en el contrato.
- El Código Civil (artículos 1542 a 1582 sobre arrendamiento de cosas).
Esta libertad contractual permite pactar libremente la duración, las causas de resolución, las actualizaciones de renta y cualquier otra condición. No obstante, se recomienda utilizar un contrato de arrendamiento de garaje profesional que contemple todas las cláusulas necesarias para proteger los intereses de la comunidad.
Tributación del alquiler de garaje por la comunidad
Este es uno de los aspectos más desconocidos y que más dudas genera. Las comunidades de propietarios, al carecer de personalidad jurídica, tienen un régimen fiscal especial.
Impuesto sobre Sociedades: régimen de atribución de rentas
Las comunidades de propietarios son entidades en régimen de atribución de rentas según el artículo 6 de la Ley del IRPF y el artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Esto significa que la comunidad no tributa directamente, sino que los rendimientos se atribuyen a cada propietario en proporción a su cuota de participación.
Implicaciones prácticas para cada propietario
Cuando la comunidad alquila un garaje por 960 euros anuales (80 euros/mes):
| Propietario | Cuota participación | Renta atribuida | Rendimiento neto (estimación 60%) |
|---|---|---|---|
| Vecino 1 | 5% | 48 € | 28,80 € |
| Vecino 2 | 7% | 67,20 € | 40,32 € |
| Vecino 3 | 4% | 38,40 € | 23,04 € |
Cada propietario deberá incluir en su declaración de IRPF la renta que le corresponda como rendimiento del capital inmobiliario. Podrá deducir los gastos proporcionales (IBI, comunidad, conservación) siguiendo las reglas del artículo 23 de la Ley del IRPF.
Obligaciones formales de la comunidad
La comunidad debe:
- Presentar el modelo 184: declaración informativa anual de entidades en régimen de atribución de rentas (plazo: febrero del año siguiente).
- Comunicar a cada propietario su renta atribuida para que la incluya en su IRPF.
- Emitir factura si el arrendatario lo solicita (la comunidad puede estar obligada a darse de alta en el censo de empresarios si realiza actividad económica).
IVA en el arrendamiento de garajes
El alquiler de plazas de garaje está sujeto y no exento de IVA al 21%, salvo que se arriende conjuntamente con una vivienda al mismo arrendatario, en cuyo caso estaría exento (artículo 20.Uno.23.b de la Ley del IVA).
Cuando la comunidad alquila garajes de forma independiente:
- Debe repercutir el 21% de IVA sobre la renta.
- Debe darse de alta en el censo de empresarios (modelo 036/037).
- Debe presentar declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303) y resumen anual (modelo 390).
Estas obligaciones convierten a la comunidad en sujeto pasivo del IVA, lo que supone una carga administrativa significativa. Muchas comunidades optan por canalizar el alquiler a través de un propietario individual que asuma estas obligaciones.
Elementos esenciales del contrato de arrendamiento
El contrato debe redactarse con el mismo rigor que cualquier arrendamiento, incluyendo cláusulas específicas para proteger a la comunidad.
Identificación de la plaza
Debe describirse con precisión:
- Ubicación exacta (sótano -1, plaza número 15).
- Dimensiones aproximadas.
- Referencia catastral si la tiene.
- Elementos incluidos (puerta automática, iluminación, etc.).
Uso permitido
Es conveniente limitar el uso al estacionamiento de vehículos de motor, prohibiendo expresamente:
- Almacenamiento de objetos peligrosos o inflamables.
- Realización de reparaciones o trabajos mecánicos.
- Subarriendo sin autorización.
- Uso para fines distintos al aparcamiento.
Duración y prórroga
Al regirse por el Código Civil, la duración es libre. Se recomienda:
- Duración inicial de un año.
- Prórroga tácita por períodos iguales salvo denuncia con un mes de antelación.
- Posibilidad de resolución anticipada por acuerdo de junta debidamente motivado.
Fianza y garantías
Aunque no es obligatoria la fianza legal de la LAU, es aconsejable exigir:
- Una o dos mensualidades de fianza.
- Depósito en la cuenta de la comunidad (no hay obligación de depositar en organismo autonómico al no aplicarse la LAU).
Casos especiales: alquiler a propietarios del edificio
Cuando la comunidad alquila plazas a sus propios vecinos, surgen particularidades:
Posible conflicto de intereses
El propietario-arrendatario no debería votar en acuerdos que le afecten directamente (precio, condiciones). Aunque la LPH no lo prohíbe expresamente, la jurisprudencia recomienda su abstención por aplicación analógica del artículo 52 de la Ley de Sociedades de Capital.
Compensación con cuotas de comunidad
Es posible pactar que la renta del garaje se compense total o parcialmente con las cuotas de comunidad del propietario-arrendatario. Este acuerdo debe constar por escrito y tener en cuenta las implicaciones fiscales (sigue existiendo renta a efectos tributarios).
Alternativas al arrendamiento tradicional
Si la comunidad quiere obtener ingresos sin asumir cargas administrativas excesivas, puede considerar:
Cesión de uso a cambio de contraprestación
En lugar de un arrendamiento formal, autorizar el uso preferente de una plaza a un vecino a cambio de una contribución extraordinaria a los gastos comunes. Esta fórmula tiene menor seguridad jurídica pero simplifica la tributación.
Venta del derecho de uso temporal
Algunas comunidades formalizan un derecho de uso por tiempo determinado (por ejemplo, 10 años) a cambio de un pago único. Requiere análisis fiscal detallado.
Recomendaciones finales para la comunidad
Antes de alquilar plazas de garaje comunitarias, recomendamos:
- Consultar el título constitutivo para confirmar que las plazas son elementos comunes y no privativos.
- Convocar junta con punto expreso en el orden del día.
- Obtener asesoramiento fiscal sobre las obligaciones de IVA y atribución de rentas.
- Utilizar un contrato profesional adaptado a las peculiaridades del arrendamiento por comunidades. Puedes acceder a nuestro contrato de arrendamiento de garaje redactado por abogados especializados.
- Contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños que puedan producirse en la plaza arrendada.
Si la comunidad también está considerando arrendar otros elementos comunes como locales o viviendas del portero que ya no se utilizan, te recomendamos consultar nuestro contrato de arrendamiento de local comercial para conocer el régimen aplicable.
Conclusión
Alquilar un garaje de la comunidad de propietarios es una operación jurídicamente viable y potencialmente rentable, pero requiere cumplir escrupulosamente con los requisitos de la LPH en cuanto a adopción del acuerdo y representación, así como asumir las obligaciones fiscales correspondientes. Un contrato bien redactado, un acuerdo de junta correctamente adoptado y el asesoramiento de profesionales especializados son las claves para que esta operación beneficie a todos los propietarios sin generar conflictos ni contingencias tributarias.