Si eres propietario de una plaza de garaje o trastero en alquiler, estás obligado a declarar esos ingresos en tu declaración de la renta. Muchos arrendadores desconocen las particularidades fiscales de este tipo de arrendamiento, especialmente cuando el garaje se alquila de forma independiente a la vivienda. En esta guía te explicamos paso a paso cómo tributar correctamente, qué gastos puedes deducir y en qué casillas de Renta Web debes incluir cada concepto.
Marco legal: por qué debes declarar el alquiler de tu garaje
El artículo 22 de la Ley 35/2006 del IRPF establece que los rendimientos procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles constituyen rendimientos del capital inmobiliario. Esto incluye no solo viviendas, sino también locales, trasteros y plazas de garaje.
A diferencia de lo que ocurre con el arrendamiento de vivienda habitual del inquilino, el alquiler de garaje no da derecho a la reducción del 60% sobre el rendimiento neto cuando se alquila de forma independiente. Esta es una de las claves que debes tener presente antes de hacer números.
La Agencia Tributaria cruza datos con el Catastro y con los modelos informativos que presentan las comunidades de propietarios, por lo que omitir estos ingresos puede derivar en requerimientos, recargos e intereses de demora.
Diferencia clave: garaje vinculado a vivienda vs. garaje independiente
El tratamiento fiscal cambia radicalmente según cómo se formalice el arrendamiento. Veamos las dos situaciones:
Garaje alquilado junto con la vivienda (mismo contrato)
Cuando la plaza de garaje o el trastero se arriendan como anejos inseparables de la vivienda habitual del inquilino mediante el mismo contrato de arrendamiento de vivienda, el conjunto tributa como arrendamiento de vivienda. Esto significa que:
- Se aplica la reducción del 60% sobre el rendimiento neto (o del 50%-90% según la nueva Ley de Vivienda 12/2023 en zonas tensionadas, si se cumplen los requisitos).
- El garaje debe estar situado en el mismo edificio o urbanización y figurar en el mismo contrato.
- La base imponible del IRPF se reduce considerablemente.
Garaje alquilado de forma independiente
Si firmas un contrato de arrendamiento de garaje separado —aunque sea al mismo inquilino—, Hacienda considera que se trata de un arrendamiento diferenciado y no procede reducción alguna. El rendimiento neto tributa íntegramente en la base imponible general.
Esta distinción la ha confirmado la Dirección General de Tributos en consultas vinculantes como la V0862-18: si el garaje no constituye un anejo de la vivienda arrendada al mismo inquilino, no puede beneficiarse del tratamiento fiscal privilegiado.
Cómo calcular el rendimiento neto del alquiler de garaje
El esquema de cálculo es el siguiente:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos íntegros | Renta anual percibida |
| − Gastos deducibles | (Ver listado abajo) |
| = Rendimiento neto | Base a integrar en IRPF |
Ingresos íntegros: qué incluir
Debes declarar:
- La renta mensual pactada × 12 meses.
- Cualquier cantidad que repercutas al inquilino (gastos de comunidad, IBI, etc.).
- Importes por mejoras permanentes que asuma el arrendatario a cambio de la cesión del uso.
No se incluye la fianza legal, ya que se trata de una garantía a devolver al finalizar el contrato.
Gastos deducibles específicos del alquiler de garaje
Puedes restar de los ingresos los siguientes conceptos, siempre que estén debidamente justificados:
- Intereses y gastos de financiación: si tienes hipoteca sobre el garaje, los intereses del préstamo son deducibles (no la amortización del capital).
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el recibo del ejercicio correspondiente.
- Comunidad de propietarios: cuotas ordinarias y derramas por conservación.
- Tasa de basuras y otros tributos locales.
- Seguros: seguro de hogar, responsabilidad civil, etc.
- Gastos de conservación y reparación: pintura, reparación de la puerta automática, mantenimiento del alumbrado, etc. No son deducibles las mejoras (amplían valor o vida útil).
- Servicios profesionales: honorarios de abogados, gestores, plataformas de redacción de contratos.
- Amortización del inmueble: se calcula aplicando el 3% sobre el mayor de estos dos valores:
- Coste de adquisición satisfecho (sin incluir el suelo).
- Valor catastral de la construcción.
Ejemplo numérico real
Supongamos que alquilas una plaza de garaje por 80 €/mes (960 €/año). Tus gastos son:
| Gasto | Importe anual |
|---|---|
| IBI | 95 € |
| Comunidad | 180 € |
| Seguro | 60 € |
| Amortización (3% sobre 18.000 € de construcción) | 540 € |
| Total gastos deducibles | 875 € |
Rendimiento neto = 960 € − 875 € = 85 €
Ese rendimiento neto de 85 € se integrará en tu base imponible general y tributará al tipo marginal que te corresponda (19%-47% según tramos).
Casillas de Renta Web para declarar el alquiler de garaje
Al presentar la declaración del IRPF (modelo 100), debes cumplimentar el apartado "Rendimientos del capital inmobiliario". Las casillas pueden variar ligeramente cada ejercicio, pero la estructura es estable:
Casillas principales (Renta 2023, modelo 100)
- Casilla 0061: referencia catastral del garaje.
- Casilla 0063: clave de uso (selecciona "A disposición de terceros").
- Casilla 0075: ingresos íntegros (en nuestro ejemplo, 960 €).
- Casillas 0076-0089: gastos deducibles desglosados (intereses, tributos, comunidad, conservación, seguros, amortización).
- Casilla 0090: rendimiento neto previo.
- Casilla 0093: rendimiento neto reducido (solo si procede reducción; en garaje independiente será igual al neto previo).
Renta Web te guía con un asistente paso a paso. Asegúrate de marcar que el inmueble ha estado arrendado durante todo el período (o indica los días exactos si hubo vacío).
Qué ocurre si el garaje está vacío parte del año
Si el garaje no ha estado alquilado durante algún período, Hacienda te imputará una renta presunta por los días vacíos. El cálculo es:
- 1,1% del valor catastral si ha sido revisado en los últimos 10 años.
- 2% del valor catastral si no ha sido revisado.
Esta renta imputada se declara en la casilla correspondiente a "Inmuebles a disposición de sus titulares" y se prorratea por los días no arrendados.
Casos especiales: trastero, parking rotativo y alquiler a empresa
El tratamiento fiscal del trastero es idéntico al del garaje: si se alquila de forma independiente, no hay reducción. Si va vinculado a la vivienda habitual en el mismo contrato, sí.
Cuando el arrendatario es una persona jurídica (empresa, autónomo con actividad económica), este está obligado a practicar retención del 19% sobre la renta (artículo 100 del Reglamento del IRPF). Deberás declarar el ingreso bruto y la retención soportada se descontará de tu cuota.
Por otro lado, si explotas un parking rotativo con múltiples plazas y servicios adicionales (lavado, mantenimiento), la Agencia Tributaria puede considerar que existe actividad económica, lo que implica tributar en la base general sin reducciones y con obligaciones formales adicionales (alta censal, IVA, etc.).
Comparativa: tributación garaje vinculado vs. independiente
| Aspecto | Garaje vinculado a vivienda | Garaje independiente |
|---|---|---|
| Reducción rendimiento neto | 60% (o 50-90% Ley Vivienda) | 0% |
| Gastos deducibles | Sí | Sí |
| Imputación renta si vacío | No (se imputa solo la vivienda) | Sí |
| Retención si inquilino es empresa | 19% | 19% |
| Documentación recomendada | Contrato único vivienda + anejos | Contrato específico de garaje |
Como puedes ver, la diferencia fiscal es sustancial. Si alquilas vivienda y garaje al mismo inquilino, formalízalo siempre en un único contrato para optimizar la tributación.
Obligaciones formales adicionales del arrendador
Además de declarar en el IRPF, ten en cuenta:
- Depósito de fianza: en la mayoría de comunidades autónomas es obligatorio depositar la fianza en el organismo competente (INCASOL en Cataluña, IVIMA en Madrid, etc.). El incumplimiento conlleva sanciones.
- Modelo 347: si el arrendatario es un profesional o empresa y el importe anual supera 3.005,06 €, ambas partes deben declarar la operación.
- Certificado energético: no es obligatorio para plazas de garaje o trasteros según el RD 235/2013.
Recomendaciones prácticas para optimizar tu declaración
- Conserva todos los justificantes: recibos de IBI, comunidad, seguros, facturas de reparaciones. Hacienda puede requerirlos hasta cuatro años después.
- Calcula correctamente la amortización: solicita al Catastro el desglose entre valor del suelo y de la construcción.
- Evita contratos separados si alquilas vivienda y garaje al mismo inquilino: perderás la reducción del 60%.
- Revisa si tu comunidad autónoma tiene deducciones específicas: algunas CCAA bonifican el arrendamiento de inmuebles en determinadas circunstancias.
- Utiliza contratos redactados por profesionales: un contrato de arrendamiento de garaje bien estructurado facilita la justificación ante Hacienda y protege tus derechos.
Consecuencias de no declarar el alquiler del garaje
La Agencia Tributaria dispone de herramientas de cruce de datos cada vez más sofisticadas. Si detecta ingresos no declarados, puede:
- Practicar una liquidación paralela con la cuota no ingresada.
- Imponer recargos del 5% al 20% según el retraso.
- Exigir intereses de demora (actualmente en torno al 3,75% anual).
- En casos de ocultación deliberada, iniciar un procedimiento sancionador con multas del 50% al 150% de la cuota defraudada.
Declarar correctamente no solo es una obligación legal, sino una forma de evitar sobresaltos futuros.
Conclusión: declara con rigor y aprovecha los gastos deducibles
El alquiler de garaje o trastero tributa como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF. Aunque no puedas aplicar la reducción del 60% cuando se alquila de forma independiente, sí puedes deducir IBI, comunidad, seguros, intereses y amortización, lo que reduce significativamente la base imponible. Utiliza contratos claros, conserva la documentación y, si tienes dudas, consulta con un asesor fiscal o utiliza plataformas especializadas como contratosdealquiler.es para generar contratos ajustados a la normativa vigente.