Si eres autónomo o gestionas una empresa y tienes alquilado un local comercial, debes conocer tus obligaciones fiscales como arrendatario. Entre ellas, la más importante es practicar retenciones sobre el alquiler y declararlas correctamente mediante los modelos 115 y 180 de la Agencia Tributaria.
Qué son los modelos 115 y 180 y por qué afectan a tu alquiler
El modelo 115 es una declaración trimestral mediante la cual el arrendatario ingresa a Hacienda las retenciones practicadas sobre los alquileres de inmuebles urbanos. Por su parte, el modelo 180 es el resumen anual de todas esas retenciones declaradas durante el ejercicio fiscal.
Estas obligaciones derivan del artículo 75 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), que establece que los arrendatarios que satisfagan rentas procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos están obligados a retener e ingresar a cuenta cuando el arrendador sea una persona física.
Para entender bien estas obligaciones, es fundamental partir de un contrato de arrendamiento de local comercial correctamente redactado, donde se especifique claramente la renta pactada y las condiciones de pago.
Quién está obligado a presentar el modelo 115
No todos los arrendatarios de locales comerciales deben presentar el modelo 115. La obligación recae sobre:
- Autónomos (empresarios individuales en estimación directa o módulos) que alquilen un local para su actividad.
- Sociedades mercantiles (S.L., S.A., cooperativas, etc.).
- Comunidades de propietarios cuando alquilan espacios comunes.
- Entidades en régimen de atribución de rentas (comunidades de bienes, sociedades civiles).
Cuándo NO hay que retener
Existen excepciones importantes donde no procede practicar retención:
- Arrendador persona jurídica: si el propietario del local es una sociedad (S.L., S.A.), no se practica retención porque tributará por el Impuesto sobre Sociedades y no por IRPF.
- Alquiler de vivienda habitual: los arrendamientos de vivienda están exentos de retención. Para estos casos, consulta nuestro modelo de contrato de arrendamiento de vivienda.
- Arrendamientos financieros (leasing): quedan fuera del ámbito de la retención.
- Rentas inferiores a 900 € anuales pagadas a un mismo arrendador.
- Arrendador en módulos cuyo rendimiento neto se determina según el artículo 31 de la Ley del IRPF y la actividad de arrendamiento clasifique en determinados epígrafes del IAE con ciertas condiciones.
Porcentaje de retención aplicable en 2024-2025
El tipo de retención vigente sobre arrendamientos de inmuebles urbanos es del 19%, conforme al artículo 100 del Reglamento del IRPF. Este porcentaje se aplica sobre la base de retención, que incluye:
- El importe íntegro de la renta (sin IVA).
- Los gastos que contractualmente asuma el arrendatario pero correspondan al arrendador (IBI, comunidad, etc.).
Ejemplo práctico de cálculo
Supongamos que María, autónoma con un taller de costura, alquila un local a Pedro (persona física) por 1.200 € mensuales más IVA. Además, el contrato establece que María paga el IBI del local (450 € anuales).
| Concepto | Importe mensual | Cálculo retención |
|---|---|---|
| Renta base | 1.200,00 € | 1.200 × 19% = 228,00 € |
| IBI repercutido | 37,50 € (450/12) | 37,50 × 19% = 7,13 € |
| Total retención | — | 235,13 € |
| IVA (21% sobre 1.237,50 €) | — | 259,88 € |
| Total a pagar a Pedro | — | 1.237,50 + 259,88 – 235,13 = 1.262,25 € |
María deberá ingresar esos 235,13 € mensuales (705,39 € trimestrales) mediante el modelo 115.
Cómo presentar el modelo 115 paso a paso
La presentación del modelo 115 se realiza exclusivamente por vía telemática a través de la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria (AEAT). Estos son los pasos:
Paso 1: Acceso con certificado digital o Cl@ve
Necesitarás identificarte mediante certificado electrónico, DNI electrónico o sistema Cl@ve PIN/Permanente.
Paso 2: Cumplimentación del formulario
El modelo solicita:
- Período de liquidación: trimestre correspondiente (1T, 2T, 3T o 4T).
- Número de perceptores: cantidad de arrendadores a los que has pagado.
- Base de las retenciones: suma de todas las rentas satisfechas (sin IVA).
- Retenciones: importe total retenido (19% de la base).
- A ingresar: coincide con el total de retenciones.
Paso 3: Domiciliación o pago
Puedes domiciliar el pago (hasta 5 días antes del vencimiento) o realizar el ingreso mediante NRC bancario o cargo en cuenta.
Plazos de presentación del modelo 115
Los plazos son trimestrales para la mayoría de contribuyentes:
| Trimestre | Período | Plazo de presentación |
|---|---|---|
| 1T | Enero-Marzo | Del 1 al 20 de abril |
| 2T | Abril-Junio | Del 1 al 20 de julio |
| 3T | Julio-Septiembre | Del 1 al 20 de octubre |
| 4T | Octubre-Diciembre | Del 1 al 20 de enero (año siguiente) |
Importante: las grandes empresas (facturación superior a 6.010.121,04 €) deben presentarlo mensualmente, dentro de los 20 primeros días del mes siguiente.
Si el día 20 cae en sábado, domingo o festivo, el plazo se extiende al siguiente día hábil.
El modelo 180: resumen anual obligatorio
El modelo 180 es el resumen anual informativo de todas las retenciones declaradas en los modelos 115 del ejercicio. Su presentación es obligatoria para todos los que hayan presentado al menos un modelo 115 durante el año.
Información que debe incluir el modelo 180
Además de los datos globales (base total, retenciones totales), el modelo 180 exige desglosar los datos de cada arrendador:
- NIF y nombre/razón social.
- Domicilio del inmueble arrendado.
- Referencia catastral del local.
- Base de retenciones e importe retenido correspondiente a ese arrendador.
Plazo de presentación
El modelo 180 se presenta del 1 al 31 de enero del año siguiente al ejercicio que se declara. Por ejemplo, el 180 correspondiente a 2024 se presenta en enero de 2025.
Consecuencias de no cumplir con estas obligaciones
El incumplimiento de la obligación de retener y declarar puede acarrear sanciones importantes según la Ley General Tributaria (Ley 58/2003):
Sanciones por presentación fuera de plazo
- Sin requerimiento previo de Hacienda: recargo del 1% por cada mes de retraso, más un 1% adicional a partir del mes 12, con intereses de demora desde el mes 13.
- Con requerimiento previo: sanción del 50% al 150% del importe no ingresado, dependiendo de la gravedad y reiteración.
Sanción por no retener
Si debías retener y no lo hiciste, Hacienda puede exigirte el ingreso de la retención no practicada más una sanción adicional del 35% al 150% del importe.
Caso real: Resolución del TEAC
El Tribunal Económico-Administrativo Central ha confirmado en múltiples resoluciones que el obligado a retener responde del ingreso de la retención con independencia de que la haya practicado o no (criterio reiterado en Resolución TEAC 00/3215/2019).
Cómo reflejar la retención en el contrato de alquiler
Para evitar conflictos, es fundamental que el contrato de arrendamiento especifique claramente:
- Si procede o no retención: indicando el tipo de persona (física o jurídica) del arrendador.
- Porcentaje de retención aplicable: actualmente el 19%.
- Quién soporta económicamente la retención: normalmente el arrendador, ya que es un pago a cuenta de su IRPF.
- Obligación del arrendador de comunicar cambios: por ejemplo, si pasa de persona física a sociedad.
Puedes obtener un modelo profesional con todas estas cláusulas en nuestra página de contrato de arrendamiento de local comercial.
Tratamiento del IVA junto con la retención
El alquiler de locales comerciales está sujeto a IVA al tipo general del 21% (artículo 90 de la Ley 37/1992 del IVA). Este IVA es independiente de la retención y se calcula sobre la base imponible completa.
El arrendador debe emitir factura mensual que incluya:
- Base imponible (renta + repercusiones).
- IVA (21%).
- Retención IRPF (19%), que se resta del total a pagar.
Esquema de una factura tipo
Base imponible: 1.237,50 €
IVA 21%: 259,88 €
Subtotal: 1.497,38 €
Retención IRPF 19%: -235,13 €
─────────────────────────────────
TOTAL A PAGAR: 1.262,25 €
Casos especiales y preguntas habituales
Alquiler de local con vivienda anexa
Si el contrato incluye un local comercial con vivienda para el arrendatario (situación habitual en panaderías, farmacias rurales, etc.), la retención solo se practica sobre la parte correspondiente al local, siempre que se pueda determinar separadamente.
Subarrendamiento de local
En caso de subarriendo, el subarrendatario (quien paga la renta) está obligado a retener si el subarrendador es persona física. Se mantiene la misma lógica que en el arrendamiento principal.
Arrendador no residente
Si el propietario del local es una persona física no residente en España, la retención aplicable es del 24% (o 19% si reside en otro país de la UE o del EEE con intercambio de información). Se declara en el modelo 216 (trimestral) y 296 (anual).
Consejos prácticos para autónomos y pymes
Para cumplir correctamente con estas obligaciones fiscales:
- Automatiza los recordatorios: marca en el calendario los días 15-20 de abril, julio, octubre y enero.
- Guarda toda la documentación: contrato, facturas del arrendador, justificantes de pago y modelos presentados.
- Verifica los datos del arrendador: solicita el NIF y comprueba si es persona física o sociedad en el Registro Mercantil.
- Considera un software de facturación: muchos programas calculan automáticamente retenciones e IVA.
- Consulta con un asesor fiscal: especialmente si tienes varios locales o situaciones especiales.
Conclusión
La correcta gestión de los modelos 115 y 180 es una obligación ineludible para cualquier autónomo o empresa que alquile un local comercial a una persona física. Retener el 19% sobre las rentas, presentar las declaraciones trimestrales en plazo y cumplimentar el resumen anual evitará sanciones y problemas con la Agencia Tributaria.
Recuerda que un buen contrato de arrendamiento, redactado con todas las cláusulas fiscales necesarias, es la base para cumplir correctamente con Hacienda y proteger tanto al arrendador como al arrendatario.