El alquiler de plazas de garaje y trasteros constituye una de las operaciones inmobiliarias más frecuentes en España, especialmente en zonas urbanas donde el aparcamiento es un bien escaso. Sin embargo, su regulación jurídica presenta matices importantes que difieren del arrendamiento de vivienda habitual, lo que genera dudas tanto a propietarios como a inquilinos. En esta guía analizamos en profundidad el marco legal aplicable, las obligaciones de las partes y las cláusulas imprescindibles del contrato.
Marco legal del arrendamiento de garajes y trasteros
La normativa aplicable al alquiler de plazas de aparcamiento y trasteros depende de una circunstancia determinante: si el inmueble se arrienda de forma independiente o como accesorio de una vivienda habitual.
Arrendamiento independiente: Título III de la LAU
Cuando el garaje o trastero se alquila de manera autónoma —es decir, sin vinculación a un contrato de arrendamiento de vivienda—, el régimen aplicable es el establecido en el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), dedicado a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
El artículo 3.2 de la LAU es claro al respecto: «tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren».
Aunque el precepto no menciona expresamente los garajes, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha confirmado reiteradamente que el arrendamiento de plazas de aparcamiento independientes constituye un uso distinto de vivienda (entre otras, STS de 16 de diciembre de 2008).
Arrendamiento accesorio: Título II de la LAU
La situación cambia cuando el garaje o trastero forma parte del mismo contrato de arrendamiento de la vivienda habitual. El artículo 2.2 de la LAU establece que «se considerarán accesorias las demás dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador».
En este supuesto, tanto la vivienda como el garaje o trastero anejo quedan sometidos al régimen protector del Título II de la LAU, con las ventajas que ello implica para el arrendatario: duración mínima de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), prórroga obligatoria y fianza de una mensualidad.
Para que se aplique el Título II, deben cumplirse dos requisitos:
- Que el arrendador sea el mismo para vivienda y garaje.
- Que ambos bienes se incluyan en el mismo contrato o en contratos vinculados expresamente.
Si deseas profundizar en el régimen de la vivienda habitual, te recomendamos consultar nuestra guía sobre el contrato de arrendamiento de vivienda.
Fianza legal: diferencias según el tipo de arrendamiento
Uno de los aspectos que más confusión genera es la cuantía de la fianza exigible. El artículo 36.1 de la LAU distingue dos supuestos:
| Tipo de arrendamiento | Fianza legal obligatoria |
|---|---|
| Vivienda habitual (Título II) | 1 mensualidad de renta |
| Uso distinto de vivienda (Título III) | 2 mensualidades de renta |
Ejemplo práctico de cálculo de fianza
Supongamos que alquilas una plaza de garaje de forma independiente por 80 € mensuales. Al tratarse de un arrendamiento de uso distinto de vivienda, la fianza legal será de 160 € (dos mensualidades).
Sin embargo, si ese mismo garaje se incluye como anejo en el contrato de tu vivienda habitual —cuya renta total es de 850 € mensuales (750 € vivienda + 100 € garaje)—, la fianza será de 850 € (una mensualidad del total).
Es importante recordar que, además de la fianza legal, el arrendador puede solicitar garantías adicionales (depósito, aval bancario, seguro de impago), aunque en arrendamientos de vivienda estas garantías adicionales no pueden exceder de dos mensualidades de renta según el artículo 36.5 LAU tras la reforma de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Depósito de la fianza en el organismo autonómico
El arrendador está obligado a depositar la fianza en el organismo correspondiente de cada comunidad autónoma (INCASÒL en Cataluña, IVIMA en Madrid, etc.). El incumplimiento de esta obligación puede acarrear sanciones administrativas e incluso la imposibilidad de reclamar el desahucio por impago en algunas jurisdicciones.
Duración del contrato: libertad de pactos
Esta es una de las diferencias más relevantes respecto al arrendamiento de vivienda. Los contratos de garaje o trastero independientes no tienen duración mínima legal. El artículo 4.3 de la LAU establece que estos arrendamientos «se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Título III y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil».
En la práctica, esto significa que:
- Las partes pueden pactar cualquier duración: 6 meses, 1 año, 5 años o incluso por tiempo indefinido.
- No existe prórroga obligatoria como en vivienda habitual.
- El desistimiento anticipado se rige por lo pactado en el contrato.
Recomendación profesional
Aunque la ley permite plazos muy cortos, desde nuestro equipo de abogados especializados en arrendamientos recomendamos establecer una duración mínima de un año con prórrogas anuales automáticas. Esto proporciona estabilidad a ambas partes y reduce la carga administrativa de renovaciones frecuentes.
Cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento de garaje
Un contrato de alquiler de plaza de garaje bien redactado debe incluir, como mínimo, los siguientes elementos:
Identificación del bien arrendado
- Número de plaza o identificación alfanumérica.
- Ubicación exacta: dirección completa, planta del aparcamiento, sector.
- Superficie aproximada (especialmente relevante en trasteros).
- Referencia catastral, si se dispone de ella.
Datos del vehículo autorizado
Es habitual —y muy recomendable— que el contrato especifique:
- Matrícula del vehículo autorizado a estacionar.
- Marca y modelo.
- Procedimiento para comunicar cambios de vehículo.
Esta información es crucial para el control de accesos y para evitar conflictos con la comunidad de propietarios o con otros usuarios del aparcamiento.
Precio y forma de pago
- Renta mensual en cifras y letras.
- Día de pago y forma (transferencia, domiciliación bancaria).
- Actualización anual de la renta: en arrendamientos de uso distinto de vivienda no se aplica el límite del 3% del INE establecido para vivienda, por lo que las partes pueden pactar libremente el índice de actualización (IPC, índice de garantía de competitividad, porcentaje fijo, etc.).
Gastos y suministros
Debe especificarse quién asume:
- Gastos de comunidad.
- Electricidad (iluminación de zonas comunes, sistemas de ventilación).
- Agua (si existe toma en la plaza o trastero).
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Tasa de basuras, en su caso.
Prohibiciones y limitaciones de uso
Es conveniente incluir cláusulas que prohíban:
- Almacenar materiales inflamables, tóxicos o peligrosos.
- Realizar reparaciones de vehículos.
- Utilizar la plaza para fines distintos del estacionamiento.
- Subarrendar o ceder el uso a terceros sin autorización.
Seguro del vehículo: obligación legal
El Real Decreto Legislativo 8/2004, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor, exige que todo vehículo estacionado en vía pública o en espacio privado cuente con un seguro de responsabilidad civil obligatorio en vigor.
Por tanto, el arrendatario debe mantener asegurado el vehículo que estaciona, y es habitual que el contrato incluya la obligación de aportar copia de la póliza o justificante del último recibo pagado.
Diferencias entre garaje individual y plaza en comunidad
No es lo mismo alquilar un garaje individual (construcción independiente) que una plaza de aparcamiento dentro de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
Garaje individual
- Puede tener referencia catastral propia y constituir una finca registral independiente.
- El propietario tiene plena autonomía sobre las normas de uso.
- Los gastos de mantenimiento corren íntegramente a cargo del propietario.
Plaza en propiedad horizontal
- Forma parte de un elemento común con uso privativo o es un anejo de la vivienda.
- Está sujeta a los estatutos y normas de régimen interno de la comunidad de propietarios (Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal).
- El arrendatario debe respetar las normas comunitarias (horarios de acceso, uso de ascensores, etc.).
- El arrendador sigue siendo responsable frente a la comunidad por las infracciones del arrendatario.
En contratosdealquiler.es hemos diseñado un modelo de contrato de arrendamiento de garaje que contempla todas estas particularidades y se adapta a ambas situaciones.
Fiscalidad del alquiler de garajes y trasteros
Desde el punto de vista fiscal, el arrendamiento de plazas de garaje independientes presenta diferencias relevantes respecto al de vivienda habitual.
IVA aplicable
El arrendamiento de garajes o trasteros que no constituyan anejo inseparable de la vivienda está sujeto al IVA al tipo reducido del 21%, según el artículo 20.Uno.23 de la Ley 37/1992 del IVA.
Sin embargo, si el garaje se alquila conjuntamente con la vivienda y figura como anejo en el mismo contrato, el arrendamiento estará exento de IVA (igual que la vivienda).
IRPF del arrendador
Los rendimientos obtenidos por el alquiler de garajes tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF del propietario. A diferencia del arrendamiento de vivienda habitual, no se aplica la reducción del 50-60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, ya que esta solo beneficia a los arrendamientos destinados a vivienda.
Resolución del contrato y desahucio
Las causas de resolución del contrato de arrendamiento de garaje son las pactadas por las partes y, supletoriamente, las previstas en el artículo 27 de la LAU:
- Falta de pago de la renta o de cualquier cantidad asumida contractualmente.
- Subarriendo o cesión inconsentida.
- Daños causados dolosamente o realización de obras no autorizadas.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Incumplimiento de las obligaciones contractuales.
El proceso de desahucio se tramita por los cauces del juicio verbal de la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 250.1.1º y 440), pudiendo acumularse la reclamación de rentas debidas. El plazo de enervación (posibilidad del arrendatario de paralizar el desahucio pagando lo adeudado) es de diez días hábiles desde el requerimiento.
Modelo de contrato profesional
Un contrato de arrendamiento de garaje o trastero correctamente redactado evita la mayoría de los conflictos que surgen durante la vigencia del arrendamiento. Aspectos como la identificación precisa de la plaza, el régimen de gastos, las prohibiciones de uso o el procedimiento de actualización de renta deben quedar claramente establecidos desde el inicio.
En contratosdealquiler.es, nuestro equipo de abogados especializados en derecho arrendaticio ha desarrollado modelos de contrato que cumplen con todos los requisitos legales y que se adaptan a las circunstancias específicas de cada operación. Si necesitas regular el arrendamiento de un local comercial, también disponemos de un modelo específico de contrato de arrendamiento de local comercial.
Consejos finales para arrendadores y arrendatarios
Para los propietarios:
- Deposita siempre la fianza en el organismo autonómico correspondiente.
- Incluye la matrícula del vehículo autorizado y actualízala ante cualquier cambio.
- Detalla las prohibiciones de uso para evitar reclamaciones de la comunidad.
- Conserva copia del seguro del vehículo del arrendatario.
Para los inquilinos:
- Exige un contrato por escrito, aunque la ley no lo imponga como requisito de validez.
- Verifica que el arrendador es efectivamente el propietario o tiene poder para arrendar.
- Comprueba las normas de la comunidad de propietarios antes de firmar.
- Solicita el justificante de depósito de la fianza.
El alquiler de garajes y trasteros puede parecer una operación sencilla, pero sus particularidades jurídicas requieren atención profesional para garantizar la seguridad de ambas partes.