Cuando un contrato de arrendamiento llega a su fin y el propietario accede a la vivienda para comprobar su estado, puede encontrarse con desperfectos que van más allá del desgaste normal por el uso. En estos casos, la ley permite retener parte o la totalidad de la fianza para cubrir los daños, pero el proceso debe seguir unos pasos concretos para evitar reclamaciones del inquilino o problemas judiciales. A continuación explicamos cómo actuar de forma rigurosa y conforme a la legislación vigente.
Marco legal: qué dice la LAU sobre la fianza y los daños
El artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su redacción vigente tras la reforma operada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece la obligación del arrendatario de prestar una fianza equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda. Esta fianza tiene una finalidad clara: garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, incluida la de devolver la vivienda en el estado en que se recibió, salvo el deterioro derivado del uso ordinario.
El artículo 1555.2º del Código Civil complementa esta regulación al imponer al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado. Por su parte, el artículo 1561 del mismo cuerpo legal presume que el arrendatario recibió la finca en buen estado, salvo prueba en contrario. Esta presunción es clave, pues traslada al inquilino la carga de demostrar que los daños existían previamente.
Plazo legal para devolver la fianza
El artículo 36.4 LAU concede al arrendador un plazo de un mes desde la entrega de llaves para restituir la fianza o comunicar las cantidades que retiene y su justificación. Transcurrido ese plazo sin devolución ni comunicación, la fianza devengará el interés legal del dinero. Por tanto, toda la documentación y valoración de daños debe completarse dentro de esas cuatro semanas.
Paso 1: comparar el inventario inicial con el estado actual
El primer paso imprescindible es recuperar la documentación que se firmó al inicio del arrendamiento. Un contrato de arrendamiento de vivienda bien redactado suele incluir como anexo un inventario de bienes y estado de la vivienda, acompañado de fotografías fechadas. Este documento constituye la prueba principal para determinar qué daños son imputables al inquilino.
Qué debe contener un inventario útil
- Descripción detallada de cada estancia (paredes, suelos, techos, carpintería).
- Estado de instalaciones (fontanería, electricidad, caldera, aire acondicionado).
- Electrodomésticos incluidos y su funcionamiento.
- Mobiliario, con mención de marcas o antigüedad aproximada.
- Fotografías de alta resolución con fecha visible o metadatos.
Si no dispones de inventario inicial, la posición del propietario se debilita, aunque no es insalvable. El Tribunal Supremo, en sentencias como la STS 612/2013, de 15 de octubre, ha admitido otros medios de prueba, como testigos o la comparación con el estado de elementos comunes del edificio que evidencien un uso negligente.
Paso 2: inspección conjunta y acta de entrega de llaves
Antes o en el mismo momento de la entrega de llaves, conviene realizar una inspección conjunta de la vivienda con el inquilino. Esta práctica, aunque no es obligatoria legalmente, aporta enormes ventajas:
- Permite constatar in situ los desperfectos con ambas partes presentes.
- Facilita el acuerdo amistoso sobre la valoración de daños.
- Genera un acta de entrega de llaves firmada que puede incluir un listado de daños aceptados.
Modelo básico de acta de entrega de llaves
El acta debe recoger, como mínimo:
| Elemento | Contenido recomendado |
|---|---|
| Fecha y hora | Día exacto de la entrega |
| Identificación de las partes | Nombres, DNI, domicilios |
| Dirección del inmueble | Referencia catastral si es posible |
| Lecturas de contadores | Agua, luz, gas |
| Descripción de desperfectos | Lista detallada con ubicación |
| Firmas | Ambas partes o indicación de negativa a firmar |
Si el inquilino se niega a firmar el acta o no acude a la inspección, es recomendable acudir con un testigo y dejar constancia por escrito de la negativa. También puede utilizarse un acta notarial de presencia, aunque su coste (entre 150 y 300 €) solo se justifica en casos de daños elevados.
Paso 3: documentar los daños con fotografías y vídeos
La prueba gráfica es esencial. Realiza fotografías y vídeos con las siguientes precauciones:
- Fecha visible: activa la marca de fecha en la cámara o asegúrate de que los metadatos del archivo sean correctos.
- Contexto: incluye planos generales que permitan identificar la estancia y planos de detalle del daño.
- Sin edición: no recortes ni modifiques las imágenes; cualquier alteración puede restar valor probatorio.
- Copia de seguridad: guarda los archivos originales en la nube con marca temporal.
En caso de litigio, estas imágenes pueden aportarse como prueba documental al amparo del artículo 299.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Paso 4: obtener presupuestos de reparación
Para cuantificar los daños, solicita al menos dos presupuestos de profesionales o empresas del sector. El presupuesto debe detallar:
- Descripción del trabajo a realizar.
- Materiales necesarios.
- Mano de obra.
- IVA desglosado.
- Fecha de emisión.
Ejemplo práctico de valoración de daños
Supongamos un piso alquilado por 900 €/mes con fianza depositada de 900 €. Al finalizar el contrato se detectan:
| Daño | Presupuesto reparación |
|---|---|
| Repintado de salón por manchas de humedad no declaradas | 480 € |
| Sustitución de encimera de cocina con quemaduras | 650 € |
| Reparación de cerradura forzada | 120 € |
| Total | 1.250 € |
En este caso, la fianza (900 €) no cubre el total de los daños. El propietario podrá retener íntegramente la fianza y reclamar la diferencia de 350 € al inquilino.
Paso 5: comunicación formal al inquilino y retención de la fianza
Dentro del plazo de un mes, el arrendador debe remitir al inquilino una comunicación escrita (preferiblemente burofax con certificación de contenido) que incluya:
- Referencia al contrato y fecha de finalización.
- Listado detallado de desperfectos.
- Copia de los presupuestos.
- Importe total de daños.
- Cálculo de la cantidad retenida de la fianza.
- En su caso, reclamación del exceso no cubierto.
- Plazo razonable (10-15 días) para que el inquilino manifieste su conformidad o discrepancia.
Esta comunicación cumple dos funciones: justifica la retención y abre la puerta a un acuerdo extrajudicial.
Qué ocurre si el inquilino no contesta
Si transcurre el plazo sin respuesta, el propietario puede:
- Ejecutar las reparaciones y conservar la fianza retenida.
- Iniciar reclamación judicial por la diferencia, si la hubiera, mediante juicio verbal (cuantía inferior a 6.000 €) o monitorio.
Distinción entre desgaste normal y daño indemnizable
No todo deterioro es reclamable. El artículo 1561 del Código Civil alude al "menoscabo causado por el uso", que debe soportar el propietario. La jurisprudencia distingue:
- Desgaste normal: pérdida de brillo del parqué, ligero amarilleamiento de pintura blanca, rozaduras menores en paredes.
- Daño indemnizable: agujeros grandes, quemaduras, roturas de cristales, humedades por negligencia, suciedad extrema.
El criterio general es valorar si el deterioro se habría producido igualmente con un uso cuidadoso y conforme al destino de la vivienda.
Depósito de la fianza en el organismo autonómico
Recuerda que el artículo 36.1 LAU obliga a depositar la fianza en el organismo designado por cada comunidad autónoma (INCASOL en Cataluña, IVIMA en Madrid, etc.). Al finalizar el contrato, deberás solicitar la devolución de la fianza depositada, lo que puede demorar el proceso. Planifica este trámite para cumplir el plazo de un mes frente al inquilino.
Vías de reclamación si la fianza no cubre los daños
Cuando los desperfectos superan el importe de la fianza, el propietario dispone de varias opciones:
- Reclamación extrajudicial: carta o burofax exigiendo el pago en plazo de 15-30 días.
- Procedimiento monitorio: rápido y sin abogado ni procurador obligatorio hasta 2.000 € (art. 812 LEC).
- Juicio verbal: para cuantías de hasta 6.000 €, sin necesidad de abogado ni procurador si no supera 2.000 €.
- Juicio ordinario: a partir de 6.000 €.
La prescripción de la acción para reclamar daños derivados del contrato de arrendamiento es de cinco años (art. 1964 CC tras la reforma de 2015).
Casos especiales: habitaciones, locales y garajes
El régimen de fianza y daños varía según el tipo de arrendamiento:
- En el contrato de arrendamiento de habitación, regulado por el Código Civil, no existe depósito obligatorio en organismo autonómico, pero la mecánica de valoración de daños es similar.
- En locales comerciales, la LAU permite pactar fianzas superiores y garantías adicionales (avales, depósitos).
- En garajes y trasteros, la práctica habitual es exigir una mensualidad, aplicándose las mismas reglas de documentación.
Recomendaciones finales para propietarios
- Redacta un contrato completo: incluye inventario y anexo fotográfico desde el primer día. Utiliza modelos profesionales como el contrato de arrendamiento de vivienda de contratosdealquiler.es, redactados por abogados especializados.
- Realiza inspecciones periódicas: el artículo 1581 CC permite al propietario visitas pactadas para verificar el estado de la finca.
- Conserva toda la documentación: contratos, actas, fotografías, presupuestos y comunicaciones.
- Actúa dentro del plazo de un mes: la diligencia evita el devengo de intereses y refuerza tu posición.
- Busca el acuerdo amistoso: un pacto evita costes judiciales y dilaciones.
Siguiendo este proceso paso a paso, cualquier propietario podrá justificar la retención de la fianza de forma legal, proporcionada y difícilmente impugnable, protegiendo su inversión inmobiliaria y cumpliendo escrupulosamente con la normativa de arrendamientos urbanos.