La avería de un electrodoméstico en un piso de alquiler genera una de las disputas más frecuentes entre inquilinos y propietarios. ¿Quién debe asumir el coste de reparar la nevera que ha dejado de enfriar o la lavadora que ya no centrifuga? La respuesta depende de varios factores legales que conviene conocer para actuar correctamente y evitar conflictos innecesarios.
Marco legal: qué dice la LAU sobre reparaciones
La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, en su última reforma por la Ley 12/2023) establece con claridad las obligaciones de conservación del arrendador. El artículo 21.1 LAU es el precepto clave:
«El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido».
Esto significa que si un electrodoméstico estaba incluido en el inventario del contrato y se avería por causas ajenas al inquilino, el propietario debe repararlo o sustituirlo. La lógica es sencilla: el arrendador entregó una vivienda equipada y debe mantenerla en ese estado durante toda la duración del arrendamiento.
Excepciones a la obligación del arrendador
El mismo artículo 21.1 LAU prevé que el propietario no está obligado a reparar cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, conforme al artículo 1563 del Código Civil. Este precepto establece una presunción: el inquilino recibió la vivienda en buen estado salvo prueba en contrario.
Por su parte, el artículo 21.4 LAU asigna al inquilino las «pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda». Aquí es donde surge la confusión: ¿cuándo una avería es «pequeña» y cuándo supera ese umbral?
Avería por uso normal vs. avería por mal uso: cómo distinguirlas
La clave para determinar quién paga reside en identificar la causa de la avería. Veamos los criterios que aplican los tribunales españoles:
Averías por uso normal (paga el propietario)
- Desgaste natural: una nevera de 12 años cuyo compresor falla por antigüedad.
- Defectos de fabricación que se manifiestan con el tiempo.
- Averías eléctricas causadas por subidas de tensión en la instalación general del edificio.
- Obsolescencia: electrodomésticos que simplemente han llegado al final de su vida útil.
El Tribunal Supremo ha reiterado (entre otras, STS 728/2010) que el arrendador no puede trasladar al inquilino los costes derivados del envejecimiento normal de los bienes que forman parte del inmueble arrendado.
Averías por mal uso (paga el inquilino)
- Negligencia acreditada: introducir objetos extraños en la lavadora, sobrecargar el lavavajillas o no limpiar los filtros según las instrucciones del fabricante.
- Golpes o daños físicos evidentes en el electrodoméstico.
- Uso inadecuado: utilizar un horno para calefacción o una nevera en una terraza exterior sin protección.
La carga de la prueba es importante: si el propietario alega mal uso, debe demostrarlo. En caso de duda, la jurisprudencia tiende a proteger al inquilino siempre que este haya comunicado la avería de forma diligente.
Qué electrodomésticos suele cubrir el propietario
No todos los electrodomésticos tienen la misma consideración. Conviene revisar el inventario anexo al contrato que debería figurar en todo contrato de arrendamiento de vivienda. Si un electrodoméstico aparece listado, forma parte de la vivienda arrendada y el propietario responde por él.
| Electrodoméstico | Responsabilidad habitual | Observaciones |
|---|---|---|
| Nevera/frigorífico | Propietario | Esencial para habitabilidad |
| Lavadora | Propietario | Si está incluida en inventario |
| Horno/vitrocerámica | Propietario | Parte de la cocina equipada |
| Lavavajillas | Propietario | Si consta en inventario |
| Aire acondicionado | Propietario | Si estaba instalado al firmar |
| Microondas | Variable | Solo si figura en inventario |
| Pequeños electrodomésticos | Inquilino | Tostadoras, cafeteras, etc. |
Cómo documentar y reclamar correctamente al propietario
Una reclamación bien planteada aumenta las probabilidades de que el propietario actúe con rapidez. Sigue estos pasos:
1. Comunicación inmediata por escrito
El artículo 21.3 LAU exige que el inquilino ponga en conocimiento del arrendador la necesidad de reparación en el plazo más breve posible. Hazlo siempre por un medio que deje constancia:
- Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido (la opción más sólida probatoriamente).
- Correo electrónico al que haya respondido antes el propietario.
- WhatsApp o SMS si es el canal habitual de comunicación (haz capturas de pantalla).
Incluye en tu comunicación:
- Descripción precisa de la avería.
- Fecha en que la detectaste.
- Electrodoméstico afectado y su estado previo.
- Solicitud expresa de reparación o sustitución.
- Plazo razonable para actuar (7-15 días suele ser adecuado).
2. Documentación gráfica
Toma fotografías y vídeos del electrodoméstico averiado, del inventario del contrato y de cualquier síntoma visible (fugas de agua, ruidos anómalos, etc.). Esta documentación será esencial si el conflicto escala.
3. Diagnóstico técnico
Si el propietario cuestiona la avería o su causa, puedes solicitar la visita de un servicio técnico oficial. El informe del técnico determinará:
- Causa de la avería.
- Coste aproximado de reparación.
- Si merece la pena reparar o es preferible sustituir.
Conserva el presupuesto y, si finalmente pagas tú la reparación urgente, guarda la factura para reclamar después.
Ejemplo práctico: nevera averiada en piso de alquiler
María alquila un piso en Valencia por 850 €/mes. El contrato, firmado hace 2 años, incluye un inventario donde consta una nevera combi de la marca X. En julio, la nevera deja de enfriar.
Paso 1: María envía un WhatsApp al propietario el mismo día, describiendo el problema y adjuntando un vídeo donde se ve el termómetro interior marcando 18 °C.
Paso 2: El propietario responde que «eso es cosa del inquilino». María, sin discutir, envía un burofax recordándole el artículo 21.1 LAU y solicitando reparación en 10 días.
Paso 3: Ante la falta de respuesta, María llama al servicio técnico oficial. El técnico diagnostica un fallo del compresor (pieza valorada en 280 €, mano de obra 85 €, total 365 €). El informe indica que la avería se debe a «desgaste normal tras 9 años de uso».
Paso 4: María envía el informe al propietario y le da 7 días para abonar la reparación o autorizar la sustitución. Finalmente, el propietario acepta sustituir la nevera por un modelo equivalente.
Si el propietario se hubiera negado, María podría haber optado por:
- Compensar el coste con la renta (previa autorización judicial o acuerdo escrito).
- Reclamar judicialmente la cantidad más los posibles daños (alimentos estropeados, por ejemplo).
Qué hacer si el propietario no responde o se niega a pagar
Cuando el arrendador incumple su obligación de conservación, el inquilino tiene varias opciones:
Reparación urgente por cuenta del inquilino (art. 21.3 LAU)
Si la avería es urgente y puede causar un daño inminente (por ejemplo, una nevera que gotea sobre el suelo de madera), el inquilino puede contratar la reparación directamente y luego exigir el reembolso. El artículo 21.3 LAU ampara esta actuación siempre que se cumplan dos requisitos:
- Se haya comunicado previamente al arrendador.
- No haya sido posible esperar a que este actuara.
En la práctica, esto significa que si envías un burofax un viernes y el propietario no contesta en 48 horas mientras la comida se estropea, puedes llamar al técnico. Guarda todas las facturas.
Compensación con la renta
Algunos inquilinos descuentan el importe de la reparación de la siguiente mensualidad. Cuidado: esta práctica, aunque lógica, puede generar un conflicto si no hay acuerdo previo por escrito o autorización judicial. El propietario podría considerar que existe un impago parcial.
Lo más seguro es:
- Pedir al propietario que acepte por escrito el descuento.
- O bien reclamar judicialmente y, una vez obtenida sentencia favorable, compensar.
Reclamación extrajudicial y judicial
Si el propietario sigue sin atender tu reclamación:
- Carta de reclamación formal (burofax) advirtiendo de acciones legales.
- Mediación o arbitraje de consumo (gratuito y rápido en muchas comunidades autónomas).
- Demanda de juicio verbal si la cuantía no supera los 6.000 €. No es obligatorio abogado ni procurador para reclamaciones inferiores a 2.000 €.
Recuerda que también puedes reclamar los daños derivados: alimentos estropeados, ropa dañada por una lavadora defectuosa, etc. Conserva tickets de compra y fotografías.
Cláusulas abusivas en el contrato: ¿pueden eximirse los propietarios?
Algunos contratos incluyen cláusulas del tipo «el inquilino asume todas las reparaciones de electrodomésticos». Estas cláusulas pueden ser abusivas si contravienen el artículo 21 LAU en contratos de vivienda habitual, ya que el artículo 6 LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del Título II.
En otras palabras: aunque hayas firmado una cláusula así, podrías impugnarla judicialmente. Los tribunales suelen declarar su nulidad y obligar al propietario a asumir la reparación.
En cambio, en un contrato de arrendamiento de habitación —regulado por el Código Civil y no por la LAU— las partes tienen mayor libertad para pactar. Aun así, una cláusula que traslade al inquilino todas las reparaciones podría considerarse contraria a la buena fe contractual (art. 1258 CC).
Consejos prácticos para evitar conflictos futuros
- Revisa el inventario antes de firmar: comprueba que todos los electrodomésticos funcionan y anota su estado real.
- Haz fotos el día de la entrega de llaves: servirán para demostrar el estado inicial.
- Conserva los manuales de usuario: algunos propietarios exigen que el inquilino siga las instrucciones de mantenimiento.
- Comunica cualquier anomalía de inmediato: un pequeño ruido hoy puede convertirse en una avería mayor mañana.
- Guarda todas las comunicaciones: correos, mensajes, burofaxes y facturas.
Conclusión
Cuando un electrodoméstico se avería en un piso de alquiler, la regla general es clara: si estaba incluido en el contrato y la avería no se debe a un mal uso del inquilino, el propietario debe repararlo o sustituirlo. Documentar la incidencia, comunicarla por escrito y conocer tus derechos según la LAU son las mejores herramientas para resolver el problema sin llegar a los tribunales.
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