Descubrir cucarachas en la cocina, chinches en el colchón o una infestación de termitas puede convertir el día a día en una pesadilla tanto para inquilinos como para propietarios. La pregunta que surge de inmediato es clara: ¿quién debe pagar la desinsectación? La respuesta depende del origen de la plaga, del estado de la vivienda al inicio del contrato y de lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En este artículo desgranamos el marco legal, los criterios para determinar responsabilidades y los pasos concretos para reclamar.
Marco legal: qué dice la LAU sobre conservación y reparaciones
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos —en su redacción vigente tras la reforma operada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda— regula las obligaciones de conservación en los artículos 21 y 26.
Artículo 21 LAU: obligaciones del arrendador
El artículo 21.1 LAU establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.
Esto incluye defectos estructurales, humedades de origen externo, instalaciones de saneamiento deficientes y, según reiterada doctrina, infestaciones preexistentes o derivadas de elementos comunes (bajantes, patios de luces, conductos de ventilación).
Artículo 26 LAU: pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario
El artículo 26 traslada al inquilino la responsabilidad de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Sin embargo, la jurisprudencia menor ha interpretado que una plaga de chinches o cucarachas no encaja en el concepto de "pequeña reparación", salvo que sea consecuencia directa de la falta de limpieza o higiene del arrendatario.
Criterio clave: origen y causa de la plaga
Para determinar quién paga la desinsectación, debemos analizar cuándo y por qué apareció la infestación.
Plagas preexistentes al contrato
Si la plaga ya existía antes de la firma del contrato de arrendamiento de vivienda, la responsabilidad recae íntegramente en el propietario. El arrendador tiene la obligación de entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad (art. 21 LAU en relación con los arts. 1554 y 1555 del Código Civil).
Ejemplo práctico: Ana firma un contrato el 1 de marzo y a los 15 días detecta chinches. Llama a una empresa de control de plagas que determina que la infestación lleva al menos dos meses activa. El coste del tratamiento (450 €) corresponde al arrendador.
Plagas derivadas de elementos comunes o defectos estructurales
Cuando la infestación proviene de tuberías comunitarias, bajantes en mal estado, grietas en fachada o humedades estructurales, la responsabilidad se reparte:
- Comunidad de propietarios: si el foco está en zonas comunes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10).
- Propietario: si el foco está en la vivienda pero deriva de un defecto que debía haber subsanado antes del arrendamiento.
Plagas causadas por el inquilino
Si la infestación aparece por acumulación de basura, falta de limpieza, almacenamiento inadecuado de alimentos o introducción de muebles infestados, el coste recae en el arrendatario. El propietario deberá acreditar la relación causal, habitualmente mediante informe de empresa de control de plagas.
Tipos de plagas más frecuentes y su tratamiento
| Plaga | Coste medio tratamiento | Duración | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Cucarachas | 80 € – 200 € | 1-2 sesiones | Suele requerir tratamiento de choque + mantenimiento |
| Chinches | 300 € – 600 € | 2-3 sesiones | Tratamiento térmico o químico; muy persistentes |
| Termitas | 800 € – 3.000 € | Varias semanas | Afectan estructura; casi siempre responsabilidad del propietario |
| Ratones/ratas | 150 € – 400 € | 2-4 semanas | Frecuente en bajos o viviendas antiguas |
| Polillas | 100 € – 250 € | 1-2 sesiones | Pueden afectar textiles y alimentos |
Pasos para reclamar si eres inquilino
Si como arrendatario detectas una plaga que no has causado, sigue estos pasos para proteger tus derechos.
1. Documenta la situación
- Haz fotografías y vídeos con fecha visible.
- Conserva facturas de productos que hayas comprado.
- Solicita un informe de empresa de control de plagas que indique tipo de infestación, antigüedad estimada y posible origen.
2. Comunica al propietario por escrito
Envía un burofax o correo electrónico con acuse de recibo. El escrito debe incluir:
- Descripción de la plaga y fecha de detección.
- Referencia al artículo 21 LAU.
- Requerimiento para que actúe en un plazo razonable (10-15 días).
- Advertencia de que, en caso de inacción, actuarás subsidiariamente y reclamarás los gastos.
3. Actúa subsidiariamente si no hay respuesta
El artículo 21.3 LAU permite al inquilino realizar las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente y exigir su importe al arrendador. Conserva todas las facturas y justificantes de pago.
4. Compensa con la renta o reclama judicialmente
Puedes descontar el importe de la siguiente mensualidad (con comunicación previa por escrito) o acudir al procedimiento verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil si el propietario se niega a abonar.
Pasos para el propietario ante una reclamación
Si eres arrendador y recibes una queja por plagas, actúa con diligencia para evitar responsabilidades mayores.
1. Verifica el origen
Contrata una inspección profesional antes de asumir costes. El informe determinará si la plaga es preexistente, si proviene de elementos comunes o si hay indicios de negligencia del inquilino.
2. Actúa en plazo razonable
Si la responsabilidad es tuya, encarga el tratamiento cuanto antes. La inacción puede derivar en una reclamación por daños y perjuicios (art. 1101 CC) o incluso en la resolución del contrato por incumplimiento (art. 27.3 LAU).
3. Repercute a la comunidad si procede
Cuando el foco esté en zonas comunes, solicita a la comunidad de propietarios que asuma el coste conforme al artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Caso práctico con cifras reales
Carlos alquila un piso en Madrid por 950 €/mes. A los dos meses aparece una plaga de cucarachas. Contrata una empresa que emite el siguiente diagnóstico:
- Origen: bajante comunitario en mal estado con grietas que permiten el acceso de insectos.
- Coste del tratamiento: 180 € (dos sesiones).
- Coste de sellado de grietas en bajante: 320 € (corresponde a la comunidad).
Carlos comunica la situación al propietario por burofax. El propietario abona los 180 € de desinsectación y reclama los 320 € a la comunidad en la siguiente junta. Carlos no asume ningún coste.
Cláusulas contractuales: ¿pueden modificar la responsabilidad?
Es habitual encontrar cláusulas que trasladan al inquilino "todos los gastos de desinsectación". Sin embargo, el artículo 6 LAU declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas imperativas de la ley.
Por tanto, una cláusula que obligue al inquilino a pagar la desinsectación de una plaga preexistente o estructural sería nula de pleno derecho. Solo sería válida si se refiere a plagas causadas por el propio arrendatario.
Al redactar un contrato de arrendamiento de habitación o de vivienda completa, conviene especificar este matiz para evitar conflictos futuros.
Jurisprudencia relevante
Aunque el Tribunal Supremo no ha dictado sentencias específicas sobre plagas en arrendamientos, la doctrina de las Audiencias Provinciales es consistente:
- SAP Madrid 485/2018: condena al arrendador a devolver 520 € por tratamiento de chinches en vivienda entregada con infestación.
- SAP Barcelona 312/2020: considera que la aparición de termitas es vicio oculto y obliga al propietario a indemnizar daños en muebles del inquilino.
- SAP Valencia 198/2019: exime al arrendador cuando el inquilino introdujo muebles de segunda mano infectados de carcoma.
Modelo de comunicación al propietario
A continuación, un esquema de burofax que puedes adaptar:
Asunto: Requerimiento por plaga de [tipo] en vivienda arrendada – Art. 21 LAU
D./Dña. [Nombre inquilino], con DNI [XXX], arrendatario/a de la vivienda sita en [dirección], en virtud de contrato de fecha [fecha], COMUNICO:
- El día [fecha] detecté la presencia de [tipo de plaga] en la vivienda.
- Adjunto informe de empresa de control de plagas que determina que la infestación es [preexistente / derivada de elementos comunes / otro].
- Conforme al artículo 21 LAU, le requiero para que, en el plazo máximo de 10 días hábiles, proceda a contratar el tratamiento de desinsectación correspondiente.
- En caso de inacción, actuaré subsidiariamente y reclamaré el importe conforme al artículo 21.3 LAU.
Atentamente,
[Firma y fecha]
Prevención: cómo evitar plagas en una vivienda arrendada
Tanto propietarios como inquilinos pueden adoptar medidas preventivas:
- Propietario: revisar bajantes, sellar grietas, instalar mosquiteras, realizar tratamientos preventivos antes de entregar la vivienda.
- Inquilino: mantener limpieza adecuada, no dejar alimentos expuestos, ventilar correctamente, revisar muebles de segunda mano antes de introducirlos.
Preguntas frecuentes adicionales
¿Puedo dejar de pagar el alquiler si hay plagas?
No de forma unilateral. Lo correcto es requerir al propietario, actuar subsidiariamente si es urgente y compensar el gasto con la renta siguiente, documentando todo por escrito.
¿Las plagas son causa de resolución del contrato?
Sí, si impiden el uso normal de la vivienda y el propietario no actúa en plazo razonable. El artículo 27.3.a) LAU permite al inquilino resolver por incumplimiento de la obligación de conservación.
¿Qué ocurre en un local comercial?
El régimen es similar, aunque con mayor libertad de pacto. En un contrato de arrendamiento de local comercial es habitual que se detalle expresamente quién asume el control de plagas, especialmente en hostelería.
Conclusión
Determinar quién paga la desinsectación en un piso de alquiler exige analizar el origen de la plaga. Si es preexistente o deriva de defectos estructurales, la responsabilidad recae en el propietario conforme al artículo 21 LAU. Si es consecuencia de la negligencia del inquilino, este deberá asumir el coste. Documentar la situación, comunicar por escrito y actuar con diligencia son las claves para resolver el conflicto de forma rápida y evitar llegar a los tribunales.