Cuando un propietario dispone de una plaza de garaje con trastero anejo y desea alquilarlos, surge una duda recurrente: ¿es mejor formalizar un único contrato o redactar dos documentos independientes? La respuesta no es trivial, porque afecta directamente a la fianza exigible, a la tributación en el IRPF y a la flexibilidad para resolver cada arrendamiento por separado.
En este artículo, redactado por el equipo jurídico de contratosdealquiler.es —abogados especializados en arrendamientos urbanos—, desgranamos las implicaciones legales, fiscales y prácticas de cada opción para que puedas tomar la decisión más adecuada a tu situación.
Marco legal aplicable al arrendamiento de garaje y trastero
Antes de decidir, conviene aclarar qué normativa rige estos arrendamientos. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue entre:
- Arrendamientos de vivienda habitual (Título II LAU): gozan de protección especial, duración mínima de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) y fianza legal de una mensualidad.
- Arrendamientos para uso distinto de vivienda (Título III LAU): locales comerciales, garajes, trasteros, despachos, etc. La duración y condiciones se rigen fundamentalmente por la autonomía de la voluntad de las partes (art. 4.3 LAU), con fianza legal de dos mensualidades.
El garaje y el trastero, cuando no van unidos a un contrato de vivienda habitual como anejos inseparables, se encuadran en el Título III. Esto significa mayor libertad contractual pero también fianza duplicada respecto al arrendamiento de vivienda.
Cuándo garaje y trastero se consideran anejos a la vivienda
El art. 2.2 LAU establece que se entienden arrendados conjuntamente con la vivienda aquellos anejos (garaje, trastero, jardín) que se arrienden de forma accesoria a la finca habitual y figuren en el mismo contrato. En ese supuesto, la fianza total es de una mensualidad (la correspondiente al arrendamiento de vivienda), y el régimen protector del Título II se extiende a los anejos.
Si el garaje o trastero se alquilan de forma independiente —es decir, sin contrato de vivienda simultáneo— se aplica el Título III y la fianza sube a dos mensualidades.
Opción 1: un solo contrato para garaje y trastero
Unificar ambos elementos en un único documento es la alternativa más sencilla desde el punto de vista administrativo. Veamos sus ventajas e inconvenientes.
Ventajas del contrato único
- Simplicidad documental: un solo contrato, una sola firma, una sola inscripción en el depósito de fianza de la comunidad autónoma.
- Resolución conjunta: si el arrendatario incumple, el arrendador puede resolver todo el arrendamiento de una vez.
- Menor coste inicial: una sola gestión de redacción y, si se opta por elevación a público, un único acto notarial.
- Fianza calculada sobre la renta global: al tratarse de un único contrato de uso distinto de vivienda, la fianza legal es de dos mensualidades del importe total (art. 36.1 LAU).
Inconvenientes del contrato único
- Imposibilidad de desvinculación parcial: el propietario no puede recuperar solo el trastero si lo necesita; tendría que resolver todo el contrato.
- Menor flexibilidad para subir renta: cualquier modificación afecta al conjunto.
- En caso de impago parcial, determinar qué parte de la renta corresponde a cada elemento puede generar conflictos.
Ejemplo práctico: contrato único
Supongamos que alquilas una plaza de garaje por 80 €/mes y un trastero anejo por 40 €/mes. Renta total: 120 €/mes.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta mensual | 120 € |
| Fianza legal (2 mensualidades) | 240 € |
| Depósito en comunidad autónoma | 240 € |
El inquilino abona 240 € de fianza al inicio, y el propietario deposita esa cantidad en el organismo competente (por ejemplo, IVIMA en Madrid o INCASÒL en Cataluña).
Opción 2: dos contratos separados (garaje y trastero)
Esta alternativa implica redactar un contrato de arrendamiento de garaje para la plaza y otro contrato independiente para el trastero. Aunque requiere más documentación, ofrece ventajas estratégicas.
Ventajas de separar los contratos
- Flexibilidad: el propietario puede resolver uno de los contratos sin afectar al otro (por ejemplo, vender el trastero y mantener el garaje alquilado).
- Rentas diferenciadas: cada contrato puede tener su propia duración, actualización y condiciones.
- Gestión de impagos más clara: si el arrendatario deja de pagar uno de los elementos, se puede reclamar y resolver solo ese contrato.
- Posible optimización fiscal (ver sección tributación).
Inconvenientes de los contratos separados
- Duplicidad administrativa: dos depósitos de fianza, dos posibles inscripciones.
- Fianza global potencialmente mayor: dos contratos implican dos fianzas de dos mensualidades cada una (aunque sobre rentas menores individualmente).
- Mayor complejidad para el arrendatario: debe firmar y gestionar dos documentos.
Ejemplo práctico: dos contratos
| Contrato | Renta mensual | Fianza legal (2 meses) |
|---|---|---|
| Garaje | 80 € | 160 € |
| Trastero | 40 € | 80 € |
| Total | 120 € | 240 € |
Curiosamente, en este ejemplo la fianza total coincide (240 €). Sin embargo, si las rentas fueran dispares o se negociaran por separado, podrían surgir diferencias. Además, cada fianza se deposita de forma independiente, lo que puede ser relevante a efectos de devolución parcial si uno de los contratos finaliza antes.
Fianza garaje trastero: cómo calcularla correctamente
El art. 36.1 LAU establece:
«A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.»
Por tanto:
- Garaje o trastero independiente: 2 mensualidades.
- Garaje o trastero anejo a vivienda habitual (mismo contrato): la fianza de vivienda (1 mensualidad) cubre también los anejos.
Garantías adicionales
Además de la fianza legal, el arrendador puede solicitar garantías adicionales (art. 36.5 LAU en arrendamientos de vivienda, sin límite en uso distinto). En arrendamientos de garaje o trastero (Título III), no existe tope legal, por lo que es habitual pactar un depósito extra, aval bancario o seguro de impago.
Nuestro consejo: para arrendamientos de plazas de garaje de renta reducida, suele bastar con la fianza legal de dos meses; añadir garantías excesivas puede disuadir a potenciales inquilinos.
Tributación alquiler trastero garaje: IRPF e IVA
La fiscalidad es uno de los factores que más pesa a la hora de decidir entre un contrato o dos. Analicemos los impuestos principales.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Los rendimientos del alquiler de garajes y trasteros tributan como rendimientos del capital inmobiliario (arts. 22-24 LIRPF). El propietario puede deducir:
- Gastos necesarios para la obtención de los ingresos (comunidad, IBI, seguro, reparaciones).
- Amortización del inmueble (3 % sobre el mayor de: valor catastral de la construcción o coste de adquisición, excluido el suelo).
Diferencia clave respecto a vivienda habitual: el arrendamiento de vivienda permite una reducción del 50 % al 90 % del rendimiento neto positivo (según reforma Ley 12/2023 de Vivienda). Esta reducción no se aplica a garajes o trasteros alquilados de forma independiente.
Si el garaje y el trastero van anejos a una vivienda habitual en el mismo contrato, la reducción sí se extiende a la parte de renta imputable a los anejos (criterio de la DGT, consulta vinculante V0987-20).
Conclusión fiscal IRPF
- Contrato único (garaje + trastero): tributan al tipo marginal sin reducción.
- Contratos separados: ídem, sin reducción.
- Garaje y trastero anejos a vivienda habitual: reducción aplicable al conjunto.
Por tanto, separar los contratos no aporta ventaja fiscal en IRPF cuando no hay vivienda habitual de por medio.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El arrendamiento de viviendas está exento de IVA (art. 20.Uno.23º LIVA), pero el de plazas de garaje y trasteros no anexos a vivienda está sujeto y no exento al tipo general del 21 %.
¿Cuándo se aplica IVA?
- Cuando el arrendador es empresario o profesional que actúa en el ejercicio de su actividad.
- Cuando el arrendador no es empresario pero alquila más de dos plazas de garaje a un mismo arrendatario (criterio DGT).
En la práctica, la mayoría de particulares que alquilan una sola plaza de garaje y un trastero a un único inquilino no repercuten IVA, pero sí están sujetos a IRPF. No obstante, si el propietario es una sociedad o un autónomo que gestiona varios inmuebles, deberá facturar con IVA al 21 % y presentar declaraciones trimestrales (modelo 303) y anuales (modelo 390).
| Situación | IVA aplicable |
|---|---|
| Particular alquila 1 garaje + 1 trastero | No (operación no sujeta) |
| Particular alquila 3 plazas al mismo inquilino | Sí, 21 % |
| Sociedad alquila garaje | Sí, 21 % |
| Garaje anejo a vivienda (mismo contrato y arrendatario) | Exento |
Tabla comparativa: un contrato vs. dos contratos
| Criterio | Un solo contrato | Dos contratos separados |
|---|---|---|
| Complejidad documental | Baja | Media |
| Fianza legal total | 2 mensualidades renta global | 2 + 2 mensualidades (sobre rentas individuales) |
| Flexibilidad de resolución | Conjunta | Independiente |
| Depósito en comunidad autónoma | 1 depósito | 2 depósitos |
| Reducción IRPF (sin vivienda) | No aplica | No aplica |
| Gestión de impagos | Reclamación única | Reclamaciones separadas |
| Venta parcial | Compleja | Sencilla |
¿Qué opción elegir? Recomendaciones prácticas
No existe una respuesta universal. La elección depende de tus prioridades:
- Si buscas simplicidad y no prevés vender ni recuperar uno de los elementos a corto plazo, opta por el contrato único.
- Si valoras la flexibilidad o existe posibilidad de transmitir solo el garaje o el trastero, redacta dos contratos.
- Si el garaje y el trastero acompañan a una vivienda habitual que también alquilas, inclúyelos como anejos en el contrato de vivienda para beneficiarte de la fianza reducida (1 mes) y de la reducción en IRPF. Puedes generar este documento en nuestra plataforma con el contrato de arrendamiento de vivienda.
Caso especial: arrendamiento a un local comercial
Si el garaje o trastero se alquila a un negocio (por ejemplo, una tienda que necesita almacén), podría interesar unificar ambos elementos en un contrato de arrendamiento de local comercial si el uso principal es el desarrollo de la actividad empresarial. En tal caso, la fianza sigue siendo de dos mensualidades y el régimen es el del Título III LAU.
Cláusulas recomendadas en el contrato de alquiler garaje con trastero
Independientemente de si optas por un contrato o dos, incluye las siguientes estipulaciones para evitar conflictos:
- Descripción detallada: número de plaza, ubicación del trastero (planta, puerta), metros cuadrados y finca registral.
- Renta desglosada: aunque sea un contrato único, indica qué porcentaje corresponde a cada elemento; facilitará cálculos en caso de resolución parcial.
- Duración y prórroga: al tratarse de uso distinto de vivienda, puedes pactar libremente (1 año, 3 años, indefinido con preaviso, etc.).
- Actualización de renta: vinculada al IPC, al IRAV o a un porcentaje fijo anual.
- Prohibición de cesión y subarriendo salvo autorización expresa (art. 32 LAU).
- Uso exclusivo: aparcamiento de vehículos y almacenaje de enseres domésticos; prohibir actividades industriales, almacenamiento de sustancias peligrosas, etc.
- Gastos de comunidad: especificar si están incluidos en la renta o se repercuten aparte.
- Estado de conservación: adjuntar reportaje fotográfico como anexo.
Preguntas frecuentes adicionales
¿Puedo exigir garantías adicionales además de la fianza?
Sí. En arrendamientos para uso distinto de vivienda (Título III LAU), no existe límite legal para las garantías adicionales. Puedes solicitar un depósito extra, aval bancario o seguro de impago.
¿Debo depositar la fianza en la comunidad autónoma?
En la mayoría de comunidades autónomas, sí. El incumplimiento puede acarrear sanciones administrativas. Consulta el organismo competente en tu territorio (IVIMA, INCASÒL, Gobierno Vasco, etc.).
¿Qué ocurre si el arrendatario deja de pagar solo el trastero?
Si ambos elementos están en un mismo contrato, el impago parcial podría considerarse incumplimiento del contrato global, permitiendo la resolución total. Con contratos separados, podrías resolver únicamente el contrato del trastero y mantener el del garaje.
Conclusión
Decidir entre un solo contrato o dos separados para el alquiler de garaje y trastero depende de factores como la necesidad de flexibilidad, la posible venta de uno de los inmuebles y la vinculación con una vivienda habitual. Desde el punto de vista fiscal, la diferencia solo es relevante cuando los anejos acompañan a un arrendamiento de vivienda protegido por el Título II LAU.
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