Alquilar una vivienda a un hijo, padre, hermano u otro familiar cercano es una práctica habitual en España. Sin embargo, lo que parece un gesto de ayuda familiar puede convertirse en un quebradero de cabeza con Hacienda si no se documenta correctamente o se desconocen las implicaciones fiscales. En esta guía explicamos cómo formalizar el contrato de arrendamiento entre familiares y qué consecuencias tiene en el IRPF del propietario.
Por qué Hacienda vigila los alquileres entre familiares
La Agencia Tributaria presume que cuando un inmueble se alquila a un familiar por un precio inferior al de mercado, existe un beneficio encubierto o una donación implícita. Para evitar fraudes, la normativa del IRPF establece reglas específicas que imputan al propietario una renta mínima, independientemente de lo que realmente cobre.
El artículo 24 de la Ley 35/2006 del IRPF es claro: cuando el arrendatario es un pariente hasta tercer grado (padres, hijos, nietos, hermanos, tíos, sobrinos), el rendimiento neto mínimo que debe declararse no puede ser inferior al que resultaría de aplicar las reglas de imputación de rentas inmobiliarias. Es decir, Hacienda obliga a declarar como mínimo el 2% del valor catastral de la vivienda (o el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos diez años).
Ejemplo práctico: alquilar un piso a un hijo
Supongamos que María alquila su segunda vivienda a su hijo Pablo por 300 euros mensuales (3.600 euros anuales). El piso tiene un valor catastral de 120.000 euros, revisado en 2018.
- Renta real anual: 3.600 €
- Renta imputada mínima: 1,1% de 120.000 € = 1.320 €
Como la renta real (3.600 €) supera la imputación mínima (1.320 €), María declarará los 3.600 € como rendimiento del capital inmobiliario. Hasta aquí, todo normal.
Pero si María hubiera cobrado solo 100 euros mensuales (1.200 € anuales), tendría que declarar igualmente 1.320 € como rendimiento mínimo, aunque realmente haya ingresado menos.
La reducción del 50-60% en IRPF: ¿se aplica a familiares?
Una de las ventajas fiscales más atractivas del alquiler de vivienda habitual es la reducción sobre el rendimiento neto positivo que establece el artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Tras la reforma de la Ley 12/2023 de Vivienda, esta reducción oscila entre el 50% y el 90% según las circunstancias (zona tensionada, inquilino joven, etc.).
Requisitos para aplicar la reducción
Para beneficiarse de esta reducción, deben cumplirse varios requisitos:
- El inmueble debe destinarse a vivienda habitual del arrendatario.
- El contrato debe estar correctamente formalizado y depositado en el registro autonómico correspondiente (cuando sea obligatorio).
- El rendimiento neto debe ser positivo (ingresos menos gastos deducibles).
Cuando el inquilino es un familiar, la reducción sí puede aplicarse siempre que se cumplan estos requisitos. Hacienda no prohíbe la reducción por el mero hecho del parentesco; lo que exige es que se declare como mínimo la renta imputada y que el contrato sea real, no simulado.
No obstante, si el alquiler es gratuito o simbólico (por ejemplo, 50 € mensuales), la Inspección puede considerar que no existe verdadero arrendamiento, sino una cesión gratuita, perdiendo el propietario el derecho a la reducción y quedando obligado a imputar la renta como si la vivienda estuviera a su disposición.
Cómo redactar correctamente el contrato de alquiler a un familiar
Para evitar problemas con Hacienda y dotar de seguridad jurídica a ambas partes, el contrato de arrendamiento entre familiares debe cumplir las mismas formalidades que cualquier otro. Recomendamos usar un contrato de arrendamiento de vivienda profesional que contemple:
Elementos esenciales del contrato
- Identificación completa de arrendador y arrendatario (nombre, NIF, domicilio).
- Descripción del inmueble: dirección, referencia catastral, superficie y anexos (garaje, trastero).
- Renta mensual: cifra exacta, forma de pago y cuenta bancaria. Evita pagos en efectivo.
- Duración: mínimo cinco años si el arrendador es persona física, siete si es jurídica (art. 9 LAU).
- Fianza legal: un mes de renta, a depositar en el organismo autonómico (art. 36 LAU).
- Gastos: reparto claro de suministros, comunidad, IBI.
- Fecha cierta: firma ante notario o, al menos, depósito del contrato en el registro autonómico para acreditar su existencia.
Depósito de fianza: obligatorio también entre familiares
Muchos propietarios creen que, al alquilar a un familiar, pueden ahorrarse el depósito de la fianza. Error. El artículo 36 de la LAU obliga a exigir y depositar la fianza en todos los arrendamientos de vivienda, sin excepciones por parentesco. En comunidades como Cataluña (INCASÒL), Madrid (IVIMA) o Andalucía (Agencia de Vivienda), el incumplimiento puede acarrear sanciones de hasta 6.000 euros.
Diferencia entre alquiler a precio de mercado y por debajo de mercado
La siguiente tabla resume las consecuencias fiscales según el importe de la renta:
| Situación | Renta a declarar | Reducción IRPF | Riesgo fiscal |
|---|---|---|---|
| Alquiler a precio de mercado | Renta real percibida | Sí (50-90%) | Bajo |
| Alquiler por debajo de mercado (≥ renta imputada) | Renta real percibida | Sí (50-90%) | Medio |
| Alquiler muy por debajo de mercado (< renta imputada) | Renta imputada (1,1-2% valor catastral) | No (se considera cesión) | Alto |
| Cesión gratuita | Renta imputada | No | Muy alto |
Como se observa, el propietario que cobra una renta razonable (aunque sea inferior al mercado, siempre que supere la imputación mínima) mantiene el derecho a la reducción. Pero si la renta es simbólica, pierde la ventaja fiscal y además debe tributar por la renta imputada.
Gastos deducibles en el alquiler a familiares
El propietario puede deducir los gastos necesarios para obtener los rendimientos, conforme al artículo 23.1 de la Ley del IRPF:
- Intereses de préstamos hipotecarios destinados a la adquisición o mejora.
- IBI, tasas de basuras y otros tributos municipales.
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Seguros del hogar y de responsabilidad civil.
- Reparaciones y conservación (no mejoras).
- Amortización del inmueble: 3% anual sobre el mayor valor entre coste de adquisición y valor catastral, excluyendo el suelo.
Límite a la deducción de gastos
Los gastos de financiación e intereses no pueden generar rendimiento neto negativo; es decir, no pueden usarse para crear pérdidas que compensen otras rentas. El resto de gastos sí pueden generar rendimiento negativo.
Cuando el arrendatario es familiar y la renta es inferior a la imputada, Hacienda puede cuestionar la deducibilidad de gastos, al entender que no existe actividad económica real. Por ello, recomendamos fijar siempre una renta igual o superior a la imputación mínima.
Consecuencias de no declarar el alquiler a un familiar
Ocultar el arrendamiento a Hacienda, aunque sea a un familiar, constituye infracción tributaria. Las consecuencias pueden incluir:
- Regularización de cuotas: la Agencia Tributaria puede reclamar el IRPF no declarado de los últimos cuatro años.
- Intereses de demora: actualmente alrededor del 3,75% anual.
- Sanciones: del 50% al 150% de la cuota defraudada, según gravedad y ocultación.
- Pérdida de la reducción: si el contrato no estaba declarado, se pierde el derecho a la reducción del rendimiento.
Declarar correctamente el alquiler, aunque suponga tributar, es siempre más ventajoso a largo plazo.
Cesión gratuita frente a alquiler simbólico: qué conviene más
Algunos propietarios optan por ceder la vivienda a un familiar sin formalizar contrato. En este caso, la tributación es clara: imputación de rentas inmobiliarias (1,1% o 2% del valor catastral) sin posibilidad de deducir gastos ni aplicar reducción.
Si en cambio se firma un contrato con renta simbólica (por ejemplo, 100 €/mes), el propietario sigue obligado a imputar la renta mínima, pero podría argumentar la deducción de ciertos gastos. No obstante, esta práctica está en el punto de mira de la Inspección, que puede recalificar el contrato como cesión gratuita.
Nuestra recomendación: si la intención es ayudar al familiar, firma un contrato de alquiler con una renta igual o ligeramente superior a la renta imputada. Así cumples con Hacienda, puedes aplicar la reducción del IRPF y deduces gastos.
Casos especiales: alquiler de habitación o garaje a familiares
No todos los arrendamientos entre familiares son de vivienda completa. Si lo que se cede es una habitación dentro de la vivienda habitual del propietario, las reglas cambian.
El contrato de arrendamiento de habitación se rige por el Código Civil, no por la LAU. En este caso:
- La reducción del 50-90% del IRPF no aplica, ya que no se trata de vivienda habitual del arrendatario en sentido estricto.
- La renta imputada mínima sí aplica si el inquilino es familiar hasta tercer grado.
- El propietario puede deducir gastos de forma proporcional a la superficie cedida.
En cuanto al garaje o trastero, si se alquila de forma independiente mediante un contrato de arrendamiento de garaje, tampoco goza de la reducción del IRPF, pero sí debe declararse el rendimiento.
Jurisprudencia relevante del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha confirmado en diversas sentencias (entre ellas, STS 1130/2021) que la Administración puede recalificar las operaciones entre familiares cuando el precio pactado difiere significativamente del valor de mercado. Aunque el propietario tenga libertad para fijar la renta, Hacienda mantiene la potestad de aplicar la renta imputada mínima y denegar la reducción si considera que no existe arrendamiento real.
Por ello, documentar exhaustivamente el contrato, depositar la fianza y conservar los justificantes de pago es esencial para defenderse ante una posible inspección.
Checklist final para alquilar a un familiar sin problemas
- Redacta un contrato escrito completo, usando un modelo profesional.
- Fija una renta igual o superior a la imputación mínima (1,1-2% del valor catastral).
- Deposita la fianza en el organismo autonómico correspondiente.
- Realiza los pagos por transferencia bancaria, nunca en efectivo.
- Declara el rendimiento en el IRPF y aplica la reducción si corresponde.
- Conserva el contrato, recibos de fianza y extractos bancarios durante al menos cinco años.
Seguir estos pasos te permitirá ayudar a tu familiar con tranquilidad, cumpliendo con la normativa tributaria y evitando sorpresas desagradables con Hacienda.