Cuando un propietario decide arrendar su inmueble a una sociedad limitada en lugar de a una persona física, el régimen fiscal cambia de forma sustancial. La retención del 19 %, la posible sujeción al IVA y la pérdida de determinadas reducciones en el IRPF son aspectos que conviene conocer antes de firmar el contrato. En esta guía analizamos todas las diferencias con rigor jurídico para que tomes la mejor decisión.
Por qué el arrendamiento a una SL tiene un tratamiento distinto
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue entre arrendamientos de vivienda (Título II) y arrendamientos para uso distinto de vivienda (Título III). Cuando el arrendatario es una persona jurídica —como una sociedad limitada— la propia LAU presume que el destino no puede ser vivienda habitual, ya que una empresa carece de residencia personal (art. 2.1 LAU).
Esta calificación tiene consecuencias directas:
- El contrato se rige por el Título III de la LAU, con mayor libertad de pactos.
- La duración mínima obligatoria de cinco o siete años prevista para vivienda habitual no aplica automáticamente.
- La fiscalidad cambia tanto para el arrendador (IRPF) como para la propia relación (retenciones, IVA).
Si lo que buscas es un modelo adaptado al arrendamiento residencial clásico, puedes consultar nuestro contrato de arrendamiento de vivienda.
Retención del 19 % en el IRPF: obligación del arrendatario
Base legal de la retención
El artículo 75.1 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) establece que los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos están sujetos a retención cuando el pagador sea una entidad obligada a retener. Las sociedades limitadas lo son, por lo que deben practicar una retención del 19 % sobre la renta satisfecha y declararla en el modelo 115 trimestral y el modelo 180 anual.
Cómo afecta al propietario
El arrendador persona física percibe el alquiler neto (81 % de la renta pactada). La retención no es un coste adicional, sino un pago a cuenta del IRPF que podrá deducirse en su declaración anual. Sin embargo, implica menor liquidez mensual y mayor carga administrativa si no se gestiona correctamente.
| Concepto | Alquiler a persona física | Alquiler a SL |
|---|---|---|
| Retención sobre la renta | No obligatoria | 19 % |
| Modelo fiscal del pagador | Ninguno | 115 / 180 |
| Liquidez mensual del arrendador | 100 % | 81 % |
Ejemplo numérico
Supongamos una renta mensual de 1.200 €:
- Retención: 1.200 € × 19 % = 228 €
- Importe neto percibido por el propietario: 972 €
- Ingreso anual bruto: 14.400 €; retención anual: 2.736 €.
Esa retención de 2.736 € se compensará en la declaración de la renta del arrendador, reduciendo la cuota a pagar o generando devolución si sus retenciones superan la cuota líquida.
IVA en el alquiler a una empresa: cuándo se aplica
Regla general de exención
El artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992 del IVA exime de este impuesto los arrendamientos de edificios o partes de edificios destinados exclusivamente a viviendas. La exención opera cuando el inmueble se destina a residencia habitual del arrendatario o de sus empleados.
Cuándo sí se devenga IVA
Si la sociedad limitada utiliza el inmueble para otros fines —oficinas, vivienda turística gestionada por la empresa, showroom, etc.— la operación queda sujeta y no exenta, aplicándose el tipo general del 21 %. En ese caso, el arrendador debe:
- Darse de alta en el censo de empresarios (modelo 036/037).
- Emitir factura con IVA.
- Presentar declaraciones trimestrales (modelo 303) y resumen anual (modelo 390).
Vivienda para empleados: la clave de la exención
Cuando la SL arrienda el piso para alojamiento de un trabajador (cesión de uso como retribución en especie), la exención de IVA se mantiene siempre que el destino sea vivienda permanente. Esto debe quedar reflejado en el contrato, indicando la identidad del ocupante y la prohibición de uso diferente.
Pérdida de la reducción del 60 % (o del 50-90 % desde 2024) en el IRPF
Reducción para vivienda habitual: solo personas físicas
El artículo 23.2 de la Ley del IRPF permite reducir el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Tradicionalmente era un 60 %, pero la Ley 12/2023 de Vivienda introdujo un sistema escalonado (50 %, 60 %, 70 % o 90 %) en función de criterios como zonas tensionadas, rehabilitación o edad del inquilino.
Esta reducción solo es aplicable cuando el arrendatario es una persona física que destina el inmueble a su vivienda habitual. Si el arrendatario es una SL, aunque el piso lo ocupe un empleado, Hacienda deniega la reducción al no existir contrato directo con la persona que reside.
Impacto económico real
Imaginemos un rendimiento neto anual de 10.000 €:
| Escenario | Base imponible | Cuota aprox. (tipo marginal 30 %) |
|---|---|---|
| Alquiler a persona física (reducción 60 %) | 4.000 € | 1.200 € |
| Alquiler a SL (sin reducción) | 10.000 € | 3.000 € |
La diferencia de 1.800 € anuales en impuestos puede ser determinante a la hora de fijar la renta o negociar condiciones.
Obligaciones de facturación para el arrendador
Factura sí o sí cuando el arrendatario es empresario
Aunque el alquiler esté exento de IVA, el arrendador debe emitir factura conforme al Reglamento de Facturación (RD 1619/2012) cuando el destinatario es un empresario o profesional. La factura incluirá:
- Datos identificativos de ambas partes (NIF, domicilio).
- Descripción del servicio: "Arrendamiento del inmueble sito en…".
- Base imponible y, en su caso, tipo de IVA o mención a la exención (art. 20.Uno.23.º LIVA).
- Retención practicada (19 % IRPF).
Ejemplo de factura mensual
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta mensual (base imponible) | 1.200,00 € |
| IVA (exento art. 20.Uno.23.º) | 0,00 € |
| Retención IRPF (19 %) | -228,00 € |
| Total a percibir | 972,00 € |
Este formato permite a la SL contabilizar el gasto y al arrendador justificar la retención soportada.
Ventajas e inconvenientes de alquilar a una empresa
Ventajas para el propietario
- Solvencia: las sociedades suelen ofrecer mayor garantía de cobro que un particular sin ingresos estables.
- Flexibilidad contractual: al regirse por el Título III LAU, las partes pueden pactar duración, actualizaciones de renta y causas de resolución con mayor libertad.
- Posible renta superior: muchas empresas aceptan pagar más a cambio de rapidez en la gestión y deducibilidad fiscal del gasto.
Inconvenientes
- Pérdida de la reducción IRPF: como hemos visto, el coste fiscal puede aumentar notablemente.
- Retención del 19 %: menor liquidez mensual.
- Carga administrativa: facturación obligatoria, alta censal si hay IVA, etc.
Cláusulas imprescindibles en el contrato con una SL
Para evitar conflictos y blindar la operación, el contrato debe contener:
- Identificación completa de la sociedad: denominación social, CIF, domicilio social, datos del representante legal y poder que le habilita.
- Destino del inmueble: especificar si será vivienda para empleados (manteniendo exención IVA) u otro uso.
- Identidad del ocupante: nombre del trabajador que residirá, con prohibición de subarriendo salvo pacto expreso.
- Régimen de retenciones: mención a la obligación de practicar el 19 % IRPF.
- Duración y prórrogas: al no aplicar el plazo mínimo de cinco años del Título II, las partes deben fijar claramente la duración.
- Fianza y garantías adicionales: la LAU solo exige una mensualidad de fianza para uso distinto de vivienda, pero puede pactarse aval bancario o depósito adicional.
Si el inmueble fuera un local comercial en lugar de una vivienda, el modelo de referencia sería el contrato de arrendamiento de local comercial, que recoge cláusulas específicas para actividad económica.
Jurisprudencia relevante del Tribunal Supremo
La Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 2014 (rec. 2919/2011) confirmó que cuando el arrendatario es una persona jurídica, el contrato queda excluido del ámbito del artículo 2 LAU (vivienda) y se rige por el Título III, aunque el inmueble se destine a residencia de un empleado. Esta doctrina refuerza la postura de Hacienda al denegar la reducción del rendimiento.
Alternativas para optimizar la fiscalidad
Subarrendamiento consentido
Algunas empresas proponen que el propietario alquile directamente al trabajador (persona física) y la sociedad abone la renta en su nombre. Esta fórmula puede preservar la reducción IRPF, pero exige un análisis jurídico detallado para evitar que Hacienda la considere simulación.
Alquiler de habitación
Si la empresa solo necesita alojar temporalmente a un empleado, podría valorarse un contrato de arrendamiento de habitación, regulado por el Código Civil, con implicaciones fiscales distintas.
Constitución de una sociedad patrimonial
Propietarios con varios inmuebles en alquiler pueden estudiar la tributación en el Impuesto sobre Sociedades (25 %) frente al IRPF (hasta 47 %). Esta opción requiere asesoramiento personalizado.
Resumen de obligaciones fiscales comparadas
| Obligación | Alquiler a persona física | Alquiler a SL |
|---|---|---|
| Retención IRPF | No | 19 % |
| Factura | No obligatoria (salvo solicitud) | Sí |
| IVA (vivienda permanente) | Exento | Exento |
| IVA (otros usos) | Exento | 21 % |
| Reducción rendimiento IRPF | 50-90 % según caso | No aplicable |
| Modelo 115 / 180 | No | Sí (arrendatario) |
Conclusión
Alquilar una vivienda a una sociedad limitada puede ser una opción rentable si la renta pactada compensa la pérdida de beneficios fiscales. Antes de firmar, calcula el impacto real en tu declaración de la renta, asegúrate de cumplir las obligaciones de facturación y redacta un contrato que refleje con claridad el uso del inmueble y las responsabilidades de cada parte. Nuestro equipo de abogados especializados en arrendamientos puede ayudarte a preparar un contrato a medida que proteja tus intereses y cumpla con la normativa vigente.